법정지상권 성립여부를 따져 보자

등록일 : 2023-08-01 조회수: 1351

법정지상권 성립여부를 따져 보자


토지와 건물이 같은 사람의 소유였다가 어느 한쪽의 소유권이 변경되는 경우 법정지상권 성립여부 문제가 발생되게 됩니다. 통상 경매나 공매에서는 토지 또는 건물 중 어느 한쪽이 나오게 되는데 토지만 나오는 경우가 더 많은 것 같습니다.
(출처 :부동산태인)

홍천군에 있는 물건이 최근 낙찰되었습니다. 경매대상은 토지인데 사진을 보니 지상에 건물이 있습니다.

(출처 :부동산태인)

매각물건명세서에 지상에 건물이 있으므로 법정지상권 성립여부 불분명이라는 고지를 해 주고 있고 최저매각가격은 토지만 매각인데 지상에 건물이 있음으로 인해 제한 받는 가격으로 진행되는 것으로 나와 있습니다.

(출처 :부동산태인)
매각대상은 2필지 일괄매각입니다. 말소기준권리는 가압류 한옥선이 되고 등기상 인수되는 권리는 없어 보입니다. 이 토지의 감정지가는 제곱미터당 58,000원입니다.
건물등기부등본을 먼저 보겠습니다.

(출처 :부동산태인)
건물등기부상 소유권보존등기 되 있는 소유자는 작목반 으로 되어 있습니다. 건물 보존등기 연도는 1997년입니다.
토지등기부등본도 보면

(출처 :부동산태인)
건물소유자와 다릅니다. 현재 등기부상으로는 토지소유자와 건물소유자가 다르지만 건물은 1997년도에 보존등기가 되었고 현재 토지소유자는 1999년에 증여로 소유권을 받았으므로 토지의 이전 소유자가 누구인지도 확인을 해 봐야 합니다. 토지등기부에 1999년 이전의 소유권자가 안 나오므로 폐쇄등기부등본을 확인해 보는게 원칙이나 토지대장으로 확인해 보겠습니다.(폐쇄등기부등본은 온라인 열람 및 발급이 안되므로 가까은 등기소를 방문하여 발급받아야 합니다)

(출처 :부동산태인)
현재의 토지소유자는 다른 개인으로부터 소유권을 증여 받은 것으로 확인됩니다. 그렇다면 토지의 소유자와 건물소유자가 한번도 같았었던 적이 없었습니다.
토지를 낙찰 받은 사람은 관습법상의 법정지상권(강제경매로 취득했으므로)이 성립되지 않으므로 대금납부후 건물철거 및 지료 소송을 하게 될 것입니다.
지료청구를 하게되면 지상에 건물이 있더라도 없는 상태 즉 나대지 상태의 가격으로 평가하여 지료를 산정하게 됩니다. 앞서 말씀드린바와 같이 경매 감정가는 지상의 건물로 인해 제한받는 가격 즉 나대지보다는 저렴하게 평가된 금액기준으로 진행이 되었습니다.

(출처 :부동산태인)
감정평가서를 보니 두필지 모두 제시외 건물이 영향을 미쳤을 경우와 아닌 경우의 감정평가금액이 나와 있습니다. 제시외 건물의영향을 받지 않는 금액은 제곱미터당 73,000원입니다. 지료청구시 경매감정가인 58,000원/㎡ 보다 높은 금액을 기준으로 지료를 받을수 있습니다.
법정지상권이 성립하거나 성립하지 않는 경우 모두 지료청구가 가능하므로 경매입찰시 감정평가서를 꼼꼼히 검토를 해 볼 필요가 있습니다.
철거 및 지료소송에서 건물주측과 협의가 되어 토지를 높은 가격(?)에 매도할수도 있고 철거 및 지료 판결을 받아 지료를 납부하지 아니하면 건물을 경매신청할수도 있습니다. 이때 철거판결문을 건물경매법원에 제출해 놓는다면 건물경매에서 낙찰을 받을수 있는 사람은 토지 소유자가 될것입니다.

(출처 :부동산태인)
본 사건은 매각불허가 되었습니다. 매각불허가 사유는 채무자가 경매신청금액을 변제 한 것으로 판단됩니다. 경매는 이렇게 변수가 많습니다. 최고가매수신고인 입장에서는 아쉬울 것 같습니다.

부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표

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