선순위 전세권의 권리분석 핵심

등록일 : 2022-06-14 조회수: 211

선순위 전세권의 권리분석 핵심



부동산경매정보를 제공하는 대표적인 경매정보싸이트인 태인경매정보-부동산태인의 홈페이지를 통해 각종 권리관계가 포함된 경매물건들을 살펴볼 수 있다. 이중에서도 선순위 전세권을 가진 부동산경매물건도 아래와 같이 조건검색을 하면 16건이 나타난다. 이러한 선순위 전세권이 무엇이고, 어떻게 권리분석을 해야 할까? 주요 핵심사항만 알아보고자 한다.

(출처 : 부동산태인)

선순위 전세권에 대해 알려면, 먼저 전세권(傳貰權)부터 알아야 한다. 전세권이란 민법 제303조에서 알 수 있는 바와 같이, 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용∙수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자와 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다. 만약, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하면 전세권자는 어떻게 할 수 있을까? 민법 제318조에 의거하여 전세권자는 민사집행법에서 정한 대로 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

여기서 유의할 점은 전세권과 임차권을 구별하는 것이다. 어떤 사람이 아파트에 전세로 살고 있다면, 이 사람은 전세권자인가? 임차권자인가? 이 사람이 임대인인 집주인의 동의를 얻어 등기사항증명서에 전세권등기를 하였다면 전세권자이고, 전세권등기없이 점유와 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 임차권자이다. 전세권자는 소송없이 곧바로 경매신청권이 있지만, 임차권자는 별도로 지급명령 결정문이나 소송에서 판결문을 받아야 경매신청을 할 수 있다.

선순위(先順位) 전세권이란 말소기준권리(등기)보다 시간적으로 앞서 등기된 전세권이다. 말소기준권리(등기)보다 시간적으로 뒤늦게 등기된 전세권은 후순위(後順位) 전세권이 된다. 그렇다면, 낙찰자 입장에서 신경써야 할 전세권은 무엇일까? 후순위 전세권은 원칙적으로 소멸하기 때문에 낙찰자 입장에서 신경쓰지 않아도 된다. 후순위 전세권은 존속기간이 남아 있든 만료되었든, 경매절차에서 전세권자가 전세금을 배당받든지 못 받든지 상관없이 소멸한다.

이와는 달리, 선순위 전세권은 원칙적으로 낙찰자가 인수한다. 선순위 전세권의 존속기간이 남아 있든, 첫 경매개시결정등기 이전에 존속기간이 지났든, 매각절차 진행 중에 존속기간이 만료되었든 상관없이 낙찰자가 선순위 전세권을 인수해야 한다.

그러나, 선순위 전세권에도 예외는 있다. 첫 번째는 선순위 전세권자가 전세금을 반환받기 위해 집주인을 상대로 경매를 신청한 경우에 낙찰자는 선순위 전세권을 인수하지 않아도 된다. 두 번째는 선순위 전세권자가 다른 채권자의 경매신청에 대해 배당요구 종기일까지 배당요구를 한 경우에 낙찰자는 선순위 전세권을 인수하지 않아도 된다.

참고로, 전세권이 말소기준권리(등기)가 되기 위한 요건은 두 가지이다. 하나는 건물 전부에 대해 전세권을 설정한 상태에서 배당요구를 한 경우이다. 다른 하나는 건물 전부에 대해 전세권을 설정한 상태에서 경매를 신청한 경우이다. 전세권이 구분소유의 대상이 아닌 건물의 일부에 대해 설정되어 있는 경우에는 경매신청권이 없으므로, 전세권자는 별도로 전세금반환청구의 소를 제기해서 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하여야 한다.

그렇다면, 입찰자 입장에서 선순위 전세권의 인수 유무를 어떻게 확인할 수 있을까? 그것은 바로 매각물건명세서를 잘 살펴보는 것이다. 매각물건명세서를 보면, ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’에 “전세권 설정등기가 말소되지 않고 매수인(낙찰자)에게 인수됨”이라고 기재되어 있는 지를 확인하는 것이다. 이러한 내용이 기재되어 있으면 낙찰자가 선순위 전세권을 인수해야 한다. 이러한 선순위 전세권의 전세금을 감안해서 입찰에 참여해야 한다.

그밖에 선순위 전세권과 선순위 임차권의 배당 등 다양한 쟁점들에 대해서는 지면관계상 논의를 생략하고자 한다. 선순위 전세권이 포함된 경매물건에 입찰하고자 할 때, 이처럼 선순위 전세권에 대해 주요 사항들을 미리 알아두는 것이 필요하다.

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈

뉴스레터 구독신청하기 목록 인쇄