상가 임대차계약에서 통상 지급하는 권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형∙무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인이나 전 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

권리금은 원칙적으로 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없습니다.

따라서, 기존 임차인에게 권리금을 지급하고 들어온 임차인은 역시 임대기간이 종료할 시점에서 새로 들어올 임차인으로부터 권리금을 회수해 나갈 수 있고, 만약 이때 임대인이 이러한 권리금회수를 방해할 경우 그 손해를 임대인에게 청구할 수 있으나, 임대인에게 권리금을 지급하고 들어온 임차인의 경우는 이를 반환받기에는 상당한 어려움이 존재합니다.

상기와 같이, 임차인이 임대인에게 권리금을 지급하고 들어온 경우 원칙적으로 이를 반환받을수는 없으나, 아래와 같이 반환을 받을 수 있는 경우도 일부 존재합니다.

권리금이 임대인에게 지급되었고 당시 작성된 임대차계약서에 권리금의 반환약정이 기재되지 않은 경우에는 그 유형∙무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어 지게 되면 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않는 다고 보는 것이 판례의 태도입니다.

그러나, 이때 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 당초 보장(약정)된 임대기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우나 임대인이 임대차의 종료에 즈음하여 재산적 가치를 도로 양수하는 경우 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 잔존기간에 대응하는 부분의 권리금을 반환할 의무가 존재합니다.(대법원 2002다25013호)

임대차계약서에 권리금에 대한 반환약정을 기재한 경우 중 권리금 반환의 약정이 해석상 임대인이 임대기간 만료 시 임차인에게 권리금을 지급하겠다며 권리금의 금액까지 특정을 한 경우에는 반환받을 수 있는 가능성이 농후합니다.

그러나, 비슷한 경우로 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 “모든 권리금을 인정함 또는 권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 때는 권리금을 임차인에게 변제한다” 이라고 기재되어 있는 사안에서, 대법원이 이를 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보아, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다고 판단한 경우도 존재합니다.(대법원 94다 28598호)

이상과 같이, 원칙적으로 임대인에게 지급한 권리금은 반환받을 수 없으나, 예외적으로 반환약정이 있고 그 해석상 반환의 의사가 명백하다고 판단되는 경우에 한해 권리금을 반환받을 수 있습니다. 따라서, 임대인에 대한 권리금 반환 약정시 그 문구에 상당한 주의를 요한다 하겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 '법률사무소 정감' 방기형 사무장